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全球最贵的香港楼市崩溃在即,情况比你想象的还要糟糕

点击量:   时间:2017-03-13 13:18:16

香港楼市,已经在崩溃边缘 8月香港房地产市场销售数据让人无法乐观起来根据预测,8月的整体销售量将环比下跌17.3%至此,香港楼市连续两个月下跌 山雨欲来的风,已经吹到香港 1、风雨:有人降价有人毁约 说起高房价,言必称宇宙中心北京、魔都上海,北上广深这几个中国一线城市一直是中国房价的四大支柱但要说我们周边房价最高的城市,不是北京也不是上海,而是香港 香港蝉联全球房价最贵城市榜首的位置已经8年,在2017年最高房价可达人民币74万元/平方米因此说起房价,香港才是名副其实的宇宙中心 但就是这种房价一直坐着火箭网上蹿的城市,竟然有人在买房成交前夕毁约,连定金都不要,好像是要摆脱一个烫手的山芋 不久前,新界大铺一处楼盘,一间价值725万港币的房产被买家突然取消认购而这样做的代价就是,买家将损失5%的定金相当月31.6万元人民币即便是放在人均收入是大陆几倍的香港,这也差不多是普通人一年的收入 另一处,香港马头角一处楼盘,也有买家毁约,而且将因此面临200万港元的损失这相当于普通人差不多7年的收入这位买家说不要就不要了 虽然能随随便便放弃几百万的人的确是很土豪,但他们这样做并不是为了炫耀自己的土豪身份,而是经过精明的盘算 香港最大的开发商新鸿基地产(是的,现在香港地产龙头真的不是李嘉诚),近期将位于九龙区南昌MTR站的楼盘降价到2.4万港币/平方英尺这比去年12月上一批销售时的价格降了10% 对买家来说,如果自己在此之前签约,就意味着自己几个月之内,就损失了10%的购房款相比之下,5%的违约金和10%的房款损失,哪一个更划算呢现在不过是放点血,如果硬生生挺到开发商降价销售,那就无异于断臂两害相权取其轻的道理,他们比谁都明白 但是,这可是宇宙中心香港,是房价可以突破天际的香港,居然有开放商要降价卖房,岂不怪哉 事出反常必有妖,连开发商都急得不行,从此处便可见香港楼市现状之一斑 2、内忧:征空置税,上调贷款利率 100万美元在核心区域只能买到20平米,香港楼市已经成为穷人的地狱,中产的黑洞 这次香港楼市的“惊变”,来自于香港政府的重拳 6月28日,香港特首林郑月娥在香港行政会议特别会议上表示:将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收楼价5%左右的空置税据报道,香港今年大约有9000套这样的新房 也就是说,如果开发商建好了房子不卖,捂盘惜售坐等涨价,只要超过6个月,就需要缴纳空置税而房地产行业现金流就是命脉,这也是碧桂园之类的房企拼死做高周转模式的原因空置税的开征,使得开发商手上多一套空房,就要多交十几万的税金因此,手上有盘的开发商都像热锅上的蚂蚁,愁着怎么把房子在6个月之内卖出去 另一方面,香港楼市租金收益率作为衡量楼市冷热的指标之一,危机已经初现其租金回报率最高的40平米以下的户型单位,今年6月份的租金回报率约2.6%,创下历史新低 而大部分香港楼市投资者都是以租养贷,租金的下降,意味着投资收益在下滑扛不住的投资者,将逐渐出局 另外,美国年内已经二次加息,这导致汇率和美元挂钩的港币,也不得不跟进加息香港三大发钞银行汇丰控股、中银香港和渣打香港,将按揭贷款利率上限至2.35%,以最优惠利率为基准的按揭利率也已提高至2.25%而且,根据瑞银的预计,按揭利率未来还将上升50~75个基点也就是说,最终未来香港按揭利率可能达到最高3.1% 香港特区政府于5月中发布的第一季度经济报告显示,香港市民的供楼供款负担比率(即面积为45平方米单位的按揭供款相对住户入息中位数的比率)进一步增至大约 66%,远高于1997至2016年期间45%的长期平均水平这意味着市民需要将收入的60%以上用于按揭还款而且在加息和楼市持续上升的情况下,明年供楼负担比例可能达到70% 银行放贷时需要审核贷款者的收入水平,利率上调后,对申请者的最低审核水平当然会相应上调因此,这实际上就把一部分人完全挡在了楼市门外,购房需求被硬生生拦截了一大块 香港整体大环境已经对楼市造成了破坏性压力,下行只是开始 3、外患:内地资金减少,美元加息抽血 除了内部风云滚滚,外部同样面临着严重压力 首先,香港楼市多年来不断上涨的倚靠,与内地资金的不断流入有关 1995年开始,香港回归前的最后十八个月,香港楼价就升了50%如果将这当作是回归前的积极反应,那就想得太简单这些资产基本出自洋人之手,而接手者则更多是“红筹”重要时刻,稳定市场是政治刚需,因此,“北方”当时从洋人手上接了不少商铺大厦 那时在香港人人都相信,“北方”一定会接盘事实证明的确如此,而且,之后香港作为中国经济最为发达的地区,对整个中国都有巨大的吸引力仅2017年,内地对香港住宅用地的投资金额高达70亿美元 但是,之前说过,美元已经步入升值周期,将全球资金尽数吸往美国,使各方都面临流动性紧张,内地也是如此因此,内地资管日益趋严,这使得香港楼市中来自内地资金正在减少 2018年上半年,中国内地对香港住宅用地的投资金额累计为8.35亿美元,如果保持这一趋势,全年投资额仅为16.7亿美元左右,不及去年的总额的25% 香港楼市这个大熔炉下,缺了相当大的一根柴 另外,美元升值带来的是全球性影响美元升值就像一台强力磁铁,将全世界的资金都吸到美国无论是大陆还是香港,资金面上的流动性紧张是一个共同的问题 2018年上半年,恒生指数下跌3.09%,而且跌势并没有好转的迹象实际上,如果观察恒生指数的K线图,可以看到从年初开始,恒生指数一直处于跌跌不休的态势 而且,香港实行金融开放的制度,与内地的外汇管制不同,资金进出完全自由,只要利差出现,就会有大量的换汇需求因此,汇率波动之下,香港需要不断投入资金稳定汇率仅8月15日、16日两天,香港已经4次出手抛出美元、买入港元,合计买入约168亿港元 但是,市场普遍预期美元在年内还将有1到2次加息,这也就意味着,美元仍将走强,而香港,将不得不持续投入巨额资金用以稳定汇率 被抽薪浇水的香港楼市,已经走到黑洞门前 4、下落:深不可测 香港楼市曾是比北上广深更离奇的神话,造就无数地产富豪、炒楼高手在香港,大小明星、老板,市井小民,始终相信,楼市是让他们翻身或者更上一层楼的法宝而长久以来,香港楼市也的确不太让他们失望 此前,香港楼市这个全球房价最高的市场刚经历了连续27个月的上涨 说到这里,有一种疑惑存在于很多人心里,香港房价是怎样走到全球最高的 上世纪60年代,香港房价起飞,房价上涨的最大原因,就是前港英政府的高地价政策港英政府掌握了整个香港的土地供应,一步步一点点放出这些土地,坐享土地升值带来的巨大收益 直到1997年,香港回归大陆,彼时香港房价就已经是全球第一董建华出台了著名的“八万五”计划简单说就是要每年供应不少于85000套住房 但是,这个政策出台的时间刚好撞上97年亚洲金融风暴,香港作为亚洲金融中心,受到巨大冲击两相叠加之下,香港楼市一落千丈当时,很多人的物业普遍贬值70%这一下,惹毛了花大价钱入场的中产阶级眼看自己要被消灭,手中的资产成为负资产,中产阶级坐不住了 2003年,香港50万人“上街”,反对楼价下跌董先生退下舞台,继任者开始走向与“八万五相反的方向当时,“房屋与规划地政局”局长孙明扬,出台了“孙九招”,全面收紧了房屋地铁基建的土地供应此后3年,香港土地供应量为零整个房地产市场犹如被冰封一般 在极低的供应量之下,香港楼市自然涨势如虹一直到现在,香港土地供应仍旧处于很低的水平 其实,香港并不是传言中的地少人多,相反,香港有大量土地,其中40%是郊野公园香港用作城市发展的土地,占比不过25%,其中用作住宅的土地仅占7%只要再拿2%的土地出来发展住宅,就可以改善50%居住面积 但实际情况是,香港每年的新房供应量只有约20000套,与香港250万个家庭的需求相比,供需比不到1% 有产者不愿意自己成为负资产者,胁迫政策制定者出台有利于自己的政策政策制定者经历过当年加大供应带来的社会隐忧,也乐于配合至少,减少卖地带来的损失,还可以从提高地皮价格上来获得补偿 香港房价,在房东和政府的相互“扶持”下,走过了轰轰烈烈的十几年 而在香港以北的广大土地上,无数房地产玩法都和这个城市如出一辙,他们走过的路,在那个地方,